За время нашей работы в сфере недвижимости и девелопмента мы предоставили услуги клиентам из более чем 30+ стран ближнего и дальнего зарубежья, а также клиентам в России более чем в 100+ городах, от совсем небольшим, с населением менее 50 тыс. человек, до самых крупных городов страны. Ежегодно наша группа компании делает более 1000+ брокерских сделок в мире - мы продаем и сдаем в аренду как крупные здания, так и отдельные помещения.
Ниже представлены лишь некоторые объекты, где мы работали и представляли услуги. Эти примеры выбраны таким образом, чтобы продемонстрировать разноплановый характер работ и объектов: крупные и небольшие здания; различные типы объектов (ТЦ, БЦ, рынки, офисы, базы отдыха, склады); разные виды услуг; в больших и малых городах; в центральной России, на Урале, в Сибири и на Дальнем Востоке.
ТЦ "Неглинная галерея"
Москва (Центр), Россия
≈ 28 000 кв.м.
Реконцепция, консалтинг, аналитика
КРТ (ЖК "UNO"+ Коммерция)
Владимир, Россия
≈ 250 000 кв.м.
Концепция, аналитика, консалтинг
Бизнес-центр "Основа"
Екатеринбург, Россия
≈ 39 000 кв.м.
Брокеридж, консалтинг
Фермерский рынок в ТЦ "ЭКОДОМ"
Хабаровск, Россия
≈ 4 350 кв.м. / 18 000 кв.м.
Разработка концепции
Александровский парк
Ульяновск, Россия
≈ 1,5 Га
Консалтинг, аналитика по участку
Старое административное здание
Рудный, Казахстан
≈ 2 400 кв.м.
Due diligence, концепция, дизайн
Бывший мясокомбинат - Промпарк
Екатеринбург, Россия
≈ 30 000 кв.м.
Концепция редевелопмента, стратегия
ТЦ "Ноябрьский"
Ноябрьск, Россия
≈ 3 000 кв.м.
Концепция, аналитика
ТЦ "Город"
Саратов, Россия
≈ 22 000 кв.м.
Стратегия развития, аналитика
Минский завод им. Орджоникидзе
Минск, Беларусь
≈ 3.5 Га
Редевелопмент - аналитика, концепция
ТЦ "Малинка"
Новосибирск, Россия
≈ 22 000 кв.м.
Концепция, аналитика, консалтинг
ТРЦ "Европа"
Барнаул, Россия
≈ 70 000 кв.м.
Аналитические услуги
ТРЦ "Мёд"
Улан-Удэ, Россия
≈ 18 000 кв.м.
Концепция, аналитика
Рынок "Сенной"
Саратов, Россия
≈ 6 000 кв.м.
Реконцепция, аналитика
ТРЦ "Воскресенье"
Бийск, Россия
≈ 24 000 кв.м.
Концепция, аналитика, стратегия
Бывшая обувная фабрика
Костанай, Казахстан
≈ 14 000 кв.м.
Due diligence
Автовокзал и ТЦ "Елизово"
Петропавловск-Камчатский, Россия
≈ 1 500 кв.м.
Аналитика, консалтинг
ТЦ "Дом торговли"
Шебекино, Россия
≈ 3 000 кв.м.
Концепция, аналитика
ТРЦ "Арена"
Барнаул, Россия
≈ 170 000 кв.м.
Аналитика, консалтинг
Центральный рынок Белгорода
Белгород, Россия
≈ 5 000 кв.м.
Концепция, аналитика, консалтинг
ТЦ "Калинка"
Екатеринбург, Россия
≈ 5 000 кв.м.
Брокеридж, консалтинг
ТЦ "Путиловский"
Санкт-Петербург, Россия
≈ 10 500 кв.м.
Разработка концепции
ТЦ "Куба"
Саров, Россия
≈ 16 000 кв.м.
Концепция, стратегия, аналитика
Торговый комплекс
Тамбов, Россия
≈ 4 600 кв.м.
Концепция, аналитика
Гастромаркет "Лидбир Двор"
Минск, Беларусь
≈ 2 200 кв.м.
Концепция, аналитика
Специализированный ТЦ
Барнаул, Россия
≈ 3 900 кв.м.
Корректировка концепции, аналитика
ТЦ "Алия"
Актобе, Казахстан
≈ 12 000 кв.м.
Реконцепция, консалтинг, аналитика
Стекольный завод
Клин, Московская область, Россия
≈ 14 Га
Редевелопмент - аналитика, консалтинг
Промышленный рынок
Ульяновск, Россия
≈ 16 000 кв.м.
Консалтинг, аналитика
ТЦ "Авангард"
Клин, Россия
≈ 6 000 кв.м.
Концепция, предброкеридж, аналитика
Старое неиспользуемое здание
Тольятти, Россия
≈ 2 400 кв.м.
Анализ использования, консалтинг
ТЦ "Мактама парк"
Альметьевск, Россия
≈ 10 500 кв.м.
Консалтинг, аналитика
Три неиспользуемых здания
Петропавловск-Камчатский, Россия
≈ 2 400 кв.м.
Bes use анализ здания
Бывший завод - ТК "Кумертау"
Кумертау, Россия
≈ 15 000 кв.м.
Концепция реконструкции завода в ТЦ
Также вы можете ознакомиться с некоторыми кейсами из нашей практики. Здесь мы описываем реальные ситуации, с которыми сталкивались наши клиенты, и как наши услуги помогли им решить проблемы или позволили избежать возможных ошибок в девелопменте и операциях с недвижимостью.
Девелопер владел участком в очень хорошей локации, где были различные сценарии застройки: построить торговый центр или бизнес-центр, реализовать проект МФК или изменить назначение и построить обычный ЖК, а также другие варианты. В такой ситуации требовался всесторонний анализ с рассмотрением различных сценариев и выбором наиболее эффективного варианта использования участка. А результате анализ земельного участка (best use) было определено, что крупный торговый центр в данной локации строить нецелесообразно, так как при его большой площади здесь будет перенасыщение торговыми площадями, а небольшой по площади ТЦ строить нецелесообразно из-за экономики проекта. Вариант строительства офисного центра также был проанализирован и отклонен из-за слабого спроса на офисные площади в данной локации и наличия вакантных площадей в других БЦ, расположенных не далеко от данного участка. В итоге наилучшим вариантом использования земельного участка было определено строительство МФК, включающего апартаменты, ритейл (небольшой площади), спортивное и велнес-направление с прочие функции.
Собственник владел участком в спальном районе и изначально планировал построить торговый центр районного формата около 15 тыс.кв.м. Проект долго не реализовывался из-за сомнений в спросе, как со стороны потенциальных арендаторов, так и клиентов. Best Use анализ земельного участка показал, что в зоне охвата уже присутствует избыточное предложение торговых площадей в формате ТЦ, при этом наблюдался дефицит фитнес-клубов и не было ни одного современного фермерского рынка на большом расстоянии. В результате было принято решение о строительстве небольшого объекта площадью менее 5000 кв.м. для размещения современного рынка и фитнес-клуба. Это решение позволило избежать ошибки, когда а участке был бы построен районный ТЦ, который оказался бы не востребован со стороны потенциальных арендаторов, и 2/3 площадей простаивали бы без арендаторов.
Участок в центральной части города рассматривался под строительство офисного центра. Однако проект не двигался из-за предположений относительно слабого интереса к офисным площадям со стороны потенциальных арендаторов. Проведённый Best Use анализ участка выявил низкий спроса на классические офисы и рост популярности апартаментов для молодых людей. В результате концепция была трансформирована в апарт-отель с элементами сервисной инфраструктуры. Это позволило избежать ошибки, когда на участке был бы построен бизнес-центр, который однозначно не удалось бы сдать в аренду или продать, кроме того было найдено решение, которое позволило продавать площадь по высокой цене (как апартаменты).
Собственник владел промышленным участком на окраине города и пытался найти партнера для строительства крупного производственно-складского комплекса для крупного оператора по схеме build-to-suit. Но это сделать не удалось, крупные игроки не проявили интерес, тогда перед собственником стоял вопрос изменения вида разрешенного использования, что требует серьезных расходов, поэтому нужно было принять обоснованное решение о целесообразности изменения ВРИ. Best Use анализ показал, что в данной локации есть высокий спрос на промышленные площади со стороны малого бизнеса. Поэтому было предложено реализовать формат Light Industrial с нарезкой на небольшие блоки. Это решение позволило избежать необоснованного изменения вида разрешенного использования земельного участка, расходов связанных с этим процессом, а также найти решение, которое позволило зарабатывать больше на продаже и сдаче в аренду площадей в данной локации.
Собственник небольшого участка вдоль трассы не знал как использовать землю, думал над строительством склада и другими вариантами, при этом участок долго не использовался. Best Use анализ показал, что основная ценность локации — это транспортный поток, который можно использовать, а не складская функция, поскольку рядом уже строились крупные индустриальные парки, и в ближайшее время в данной локации наступило бы перенасыщение промышленными площадями, а небольшой склад не смог бы предложить то, что дает крупный индустриальный парк. В итоге было предложено создать roadside-комплекс. В результате решение оказалось правильным и объект смог эффективно работать.
Девелопер планировал строительство жилого комплекса и выбирал между двумя участками в разных районах города, первый участок располагался в спальном районе, а второй был ближе к центру города, где земля стоила дороже, но рядом с участком было не лучшее окружение для строительства ЖК. Анализ участков показал, что наибольший потенциал был именно у участка в спальном районе, который удалось приобрести дешевле, при этом добиться достаточно высокой цены за кв.м. жилой площади за счет концепции и более привлекательного окружения. В итоге анализ земельного участка позволил избежать ошибочного решения, когда был бы куплен более дорогой участок, но с проблемным окружением и низким потенциалом при продаже готовых квартир.
Инвестор планировал строительство производственно-складского комплекса формата Light Industrial и рассматривал несколько участков на окраине города. Анализ локации показал, что один из участков имеет худшие подъездные пути для грузового транспорта, а также еще несколько очень серьезных недостатков, тогда как другой обеспечивает удобную логистику и доступ к рабочей силе. В результате был выбран второй участок, что позволило избежать ошибки, когда объект было бы крайне сложно сдавать в аренду или продавать малому и среднему бизнесу.
Клиент планировал строительство коттеджного посёлка и рассматривал приобретение земли в разных пригородных направлениях. Участки находились примерно на одном расстоянии от города, но анализ местоположения показал, что, не смотря на расстояние, время в пути от/до города сильно отличалось, также была разница между участками с точки зрения уровня развития инфраструктуры и окружения поблизости. Один из участков, несмотря на привлекательную цену, находился в менее удобном направлении с перегруженной дорогой, другой имел не самое лучше окружение. В результате был выбран участок с лучшей транспортной доступностью, с приемлемой инфраструктурой поблизости и без явных проблем с окружением. Это позволило избежать распространенной ошибки, когда приобретается дешевый участок, но в значительно худшей локации, хотя на первый взгляд расстояние от города было везде примерно одинаковое.
Девелопер планировал застройку крупной территории в рамках проекта КРТ и изначально рассматривал максимально простую модель — застройку преимущественно жильём с минимальной коммерцией (только на 1-ых этажах нескольких домов). Однако анализ показал, что при таком подходе возникнет перегрузка социальной инфраструктуры, дефицит общественных пространств, нехватка торговой и сервисной инфраструктуры, снижение качества среды, что негативно скажется на интересе к проекту со стороны потенциальных покупателей квартир. В рамках концепции комплексного развития территории был предложен план размещения небольшого ТЦ, для удовлетворения потребностей будущих жильцов нового ЖК и соседних домов, добавлена спортивная инфраструктура, образовательные объекты и общественные пространства для прогулок. Грамотный план застройки территории позволил избежать строительства типового ЖК в слаборазвитом районе, где еще нет достаточно инфраструктуры и были бы проблемы с продажей квартир.
Участок под КРТ находился вблизи водоёма, и девелопер изначально планировал плотную жилую застройку, ориентированную на максимизацию продаваемой площади. Анализ показала, что ключевым конкурентным преимуществом является именно природное окружение, и это нужно использовать. В результате в рамках разработки концепции комплексного развития территории плотность застройки была снижена, добавлены прогулочные зоны, набережная и общественные пространства, а часть территории отведена под рекреацию (СПА, термальный комплекс). Такой подход позволил повысить стоимость квадратного метра ЖК и создать уникальный продукт на рынке.
Девелопер планировал строительство жилого комплекса на территории КРТ без чёткого понимания объёма коммерческой инфраструктуры. Анализ показал, что недостаток коммерции приведёт к неудобству для жителей, а избыток — к вакантности помещений. В результате был рассчитан оптимальный объём и формат коммерческих площадей с учётом реального спроса, уменьшился стрит-ритейла при увеличившейся площади МФК. Это позволило избежать ошибки, с нехваткой или переизбытком коммерческих площадей определенного формата.
Участок имел сложную форму и ограничения по застройке, из-за чего первоначальная схема размещения зданий была неэффективной. Обновленная концепция развития территории позволила оптимизировать план застройки с учётом рельефа, инсоляции и транспортных потоков. Было пересмотрено расположение корпусов ЖК, высотность и плотность застройки. Это позволило улучшить качество проекта по сравнению с первоначальным вариантом.
Инвестор строил небольшой торговый центр районного формата и не мог принять решение относительно правильного состава арендаторов, изначально он хотел разместить там детский развлекательный центр, торговую галерею и фермерский рынок. Анализ показа, что данная концепция является ошибочной, так как в зоне покрытия уже есть продуктовый рынок не хватает аудитории для нового фермерского рынка, так же недостаточно населения для открытия крупного детского развлекательного парка. В итоге была сформирована концепция, которая предполагала размещение продуктовой сети (вместо рынка), а также дискаунтера по направлению одежда и обувь с фитнес-клубом (вместо детского развлекательного парка). В данном случае грамотная концепция помогла избежать ситуации, когда через какое-то время рынок стал бы терять некоторых арендаторов из-за нехватки аудитории клиентов и низких продаж у отдельных торговцев продуктами, а по направлению развлекательного центра могла бы возникнуть ситуация, когда арендатора вообще найти бы не удалось или была бы очень низкая арендная ставка, несопоставимая с альтернативным решением.
Девелопер планировал строительство отдельно стоящего фитнес-центра, площадью около 3000 кв.м., ориентируясь на стандартную модель. Анализ показал, что в данной локации фитнес лучше интегрировать в состав торгового-офисного объекта, так как на рынке не хватает предложения современных мелкоформатных офисов, на которые есть спрос, кроме того, можно без проблем сдать в аренду торговые площади среднего и мелкого формата из-за низкой конкуренции в данной локации. В итоге концепция проекта позволила немного увеличить площадь здания до 5000 кв.м., обеспечить синергию между торговым, спортивным и офисным направлением. В данном случае концепция позволила максимально реализовать потенциал участка и сгенерировать дополнительный доход для собственника.
Инвестор планировал строительство загородного отеля и ориентировался на размещение большого количества номеров в одном здании (главный корпус). Анализ показа, что такая концепция для данной локации не актуальна, и ключевым фактором успеха является не большое количество номеров в одном здании, а качество среды, инфраструктура и сценарии отдыха. В результате была разработана концепция с акцентом на размещение гостей не в одном общем здании, а в небольших домиках и виллах, особое внимание в концепции было уделено девелопменту общественных пространства, сервису и уникальности проекта. В данном случае концепция позволила избежать ошибки с выбором формата отеля, что привело бы к снижению интереса потенциальных клиентов к объекту.
Инвестор рассматривал создание индустриального парка и изначально ориентировался на крупных резидентов с большими площадями. Анализ показала, что в данной локации основной спрос формируют малые и средние предприятия, которым необходимы более компактные и гибкие пространства. Если бы застройщик не изменил первоначальную идею, то комплекс рисковал остаться недозагруженным. В результате была разработана концепция с разбивкой на блоки меньшего размера, возможностью объединения и развитой сервисной инфраструктурой. Это позволило избежать ошибки неправильного строительства невостребованного объекта, который было бы очень сложно сдать в аренду.
Девелопер планировал строительство производственно-складского комплекса и перед застройщиком стоял вопрос, в каком формате лучше создавать коммерческие площади: в виде отдельных корпусов под каждого арендатора небольшого формата или строить большие корпуса под крупных арендаторов или размещать несколько среднеформатных арендаторов в одном корпусе. Анализ показала, что для данной локации целесообразно строить именно крупные корпуса по схеме build-to-suit. В результате была разработана концепция производственно-складского комплекса парка с учётом специфики локации и особенностей спроса в данном месте. Это позволило избежать ошибки создания “типового” проекта, который бы сложно было сдать в аренду, кроме такого предложенная концепция ориентировалась на строительство площадей под запросы конкретных арендаторов.
Инвестор планировал строительство бизнес-центра класса "А" в деловой части города. Однако анализ показал, что рынок уже насыщен классическими офисами, а спрос смещается в сторону гибких пространств. Без этого анализа проект был бы ориентирован на устаревающую модель и перенасыщенный рынок, столкнувшись с проблемами заполняемости. В результате была разработана концепция гибридного офисного центра с коворкингами, а также апарт-отелем и небольшой спортивной и велнес инфраструктурой. Это позволило избежать ошибочного выбора концепции, когда объект однозначно столкнулся бы с привлечением достаточного количества арендаторов.
Девелопер планировал строительство логистического комплекса и ориентировался на стандартные параметры складских помещений. Однако анализ показала, что для данной локации важны дополнительные функции, такие как кросс-докинг и возможность быстрой обработки грузов. В результате была разработана концепция логистического хаба с учётом специфики грузопотоков. Это позволило избежать ошибки создания “типового” проекта без конкурентных преимуществ.
Собственник торгового центра столкнулся с постепенным снижением посещаемости и увеличением вакантных площадей. Объект был спроектирован как классический ТЦ с преобладанием торговой галереи, но со временем покупательские привычки изменились, а конкуренция усилилась. Анализ показал, что формат устарел и не соответствует текущей рыночной ситуации, и торговый центр нуждается в изменении концепции. В результате была проведена реконцепция ТЦ с акцентом на усиление направления общественного питания, добавление развлечений и сервисов, также был пересмотрен состав торговых арендаторов. Это позволило увеличить трафик и вернуть устойчивую заполняемость. Была предотвращена ключевая ошибка — попытка сохранить устаревший формат без адаптации к рынку.
Старый рынок советского формата терял клиентов из-за устаревшего формата торговли и низкого качества обслуживания клиентов - падала посещаемость, продажи арендаторов падали, количество вакантных площадей увеличивалось. Попытки просто обновить внешний вид здания и другие точечные действия не давали результата. Анализ показал, что рыночному комплексу требуется полноценная реконцепция, в рамках которой он должен трансформироваться в современный гастрономический кластер, где будет сочетаться торговля фермерскими продуктами и общественное питание. В результате была проведена реконцепция в фермерского рынка с фуд-холлом, зонами отдыха и досуга для проведения мероприятий. Это позволило привлечь новую аудиторию посетителей, увеличить продажи арендаторов, занчительно поднять арендные ставки, сдать все площади в аренду. В данном случае удалось избежать ошибки, когда через какое-то время рынок бы окончательно "загнулся", растеряв всех клиентов и арендаторов.
Гостиница в туристическом регионе демонстрировала низкую загрузку вне сезона. Изначально она ориентировалась на краткосрочное проживание, однако спрос в регионе изменился. Анализ показал, что объект может быть более эффективен в формате апарт-отеля с возможностью длительного проживания и внедрением дополнительных сервисов. В результате была проведена реконцепция отеля: изменена финансовая модель работы объекта, переработан номерной фонд и добавлены новые функции, что в итоге позволило увеличить загрузку объекта в течение всего года. В данном случае удалось избежать ошибки, когда при сохранении прежней бизнес-модели спрос в несезон оставался бы низким.
Торгово-развлекательный центр испытывал проблемы с якорными арендаторами: часть из них ушла, а оставшиеся генерировали недостаточный поток. Первоначально объект ориентировался на fashion-ритейл, однако спрос на него снизился. Анализ показала необходимость реконцепции ТРЦ со смещением в сторону развлечений и досуга, при этом собственник принял решение о развитии части направлений самостоятельно, без привлечения арендаторов. Были добавлены кинотеатр, семейные развлекательные зоны и фуд-холл. Это позволило сформировать новые сценарии посещения ТРЦ и увеличить время пребывания посетителей. Ошибка, которую удалось избежать, — попытка заполнить площади аналогичными арендаторами без изменения концепции.
Турбаза, построенная ещё в советский период, практически не привлекала новых клиентов из-за устаревшего формата и низкого уровня комфорта. Анализ показала, что объект может быть востребован в формате современного загородного отеля с элементами экотуризма. В результате была проведена реконцепция с обновлением размещения - появление множества небольших домиков и коттеджей, созданием общественных пространств и внедрением разнообразных видов досуга, включая велнес-направления. Это позволило привлечь новую аудиторию и повысить доходность. Была предотвращена ошибка, когда собственник пытался делать лишь частичную модернизацию номерного фонда, путем косметического ремонта номеров, без изменения общей концепции функционирования объекта.
Собственник участка изначально рассматривал строительство торгового центра площадью около 15000 тыс.кв.м., но были сомнения в том, а правильно ли определена площадь ТЦ, и удастся ли его заполнить арендаторами. Был проведен опрос потенциальных арендаторов (предброкеридж), который показал, что многие операторов не готовы заходить в проект, из-за высокой конкуренции в данной локации. В результате было принято решение снизить риски и строить здание опираясь на реальный спрос со стороны торговых сетей. В данном случае услуга позволила избежать распространенной ошибки - строительство слишком большого объекта, который бы не удалось полностью заполнить арендаторами.
Инвестор планировал строительство производственно-складского комплекса на участке, расположенном на большом расстоянии от города, и у него были сомнения относительно успешности реализации проекта в данной локации. В рамках предброкериджа выяснилось, что потенциальные клиенты не проявляют интерес, ни к аренде, ни к покупке площадей, при этом в качестве основной причины отказа называется именно слишком большое расстояние от мегаполиса. Поэтому собственник участка принял решение в данный момент отказаться от реализации проекта. В данном случае услуга помогла не допустить типичной ошибки - строительство невостребованного объекта, где помещения не удастся сдать в аренду или продать.
Девелопер планировал строительство бизнес-центра и рассчитывал на крупные компании как основных арендаторов. Однако предброкеридж показал, что в данной локации преобладает спрос со стороны малого и среднего бизнеса. Без этого анализа объект был бы спроектирован с крупной нарезкой, что затруднило бы сдачу. В результате была увеличена доля небольших офисных блоков и предусмотрена гибкость планировок. Это позволило расширить целевую аудиторию и повысить ликвидность.
Девелопер планировал строительство индустриального парка, ориентируясь на продажу блоков резидентам. Предброкеридж показал, что значительная часть потенциальных клиентов предпочитает аренду, а не покупку, особенно на начальном этапе. Без этого понимания проект мог бы столкнуться с низким спросом при продаже площадей. В результате была скорректирована стратегия: часть площадей выделена под аренду, предусмотрены гибкие условия перехода от аренды к покупке. Это позволило увеличить интерес со стороны резидентов и ускорить реализацию проекта.
Инвестор планировал строительство торгового центра и рассматривал два сценария: строительство одноэтажного здания (площадью 4000 кв.м.) или двухэтажного ТЦ (площадью 8000 кв.м.). Предварительный анализ показал, что и тот и другой объект можно заполнить арендаторами, но для принятия окончательного решения необходимо было просчитать финансовую модель проекта, опираясь на реальные арендные ставки. В результате расчеты показали, что ставки на втором этаже будут значительно ниже, чем на первом, а сроки окупаемости одноэтажного объекта будут на несколько лет короче, чем для двухэтажного. В итоге было принято решение строить одноэтажный торговый центр с коротки сроком возврата инвестиций. В данном случае расчет финмодели позволил избежать ошибки, когда был бы построен слишком большой объект, где часть площадей дают очень низкую доходность.
Собственник помещения площадью около 1500 кв.м. на 1-ом этаже МФК выбирал из нескольких вариантов заполнения арендаторами, которые вырисовывались по итогам брокериджа и предброкериджа (предварительных переговоров с потенциальными арендаторами). Первый вариант предполагал размещение продуктовой сети, которая будет платить процент от товарооборота магазина и занимать 100% площади 1-го этажа. А второй вариант предполагал размещение фермерского рынка, где было бы множество мелких арендаторов, которые могут платить высокие арендные ставки, но при этом выпадала бы большая площадь (коридоры и подсобные помещения), плюс необходимо было бы закупать торговое оборудование для этих арендаторов. Расчет финансовой модель показал, какой из сценариев лучше для данного помещения, и помог собственнику избежать ошибки, когда этаж использовался бы не самым эффективным образом и приносил бы меньшую доходность.
Девелопер планировал продажу апартаментов в составе многофункционального комплекса на этапе начала строительства (котлована). При этом на старте продаж было готово лишь несколько общих рэндеров с внешним видом здания. В такой ситуации продажи стартовали плохо, потому что потенциальные покупатели не понимали, как будет выглядеть комплекс в деталях: зона ресепшн, коридоры, лифтовые холлы, благоустройство прилегающей территории. После того как была сделана детальная 3D-визуализация проекта, продажи увеличились в разы, поскольку потенциальные клиенты стали понимать, каким будет объект.
Торговый центр в небольшом городе ранее занимал лидирующие позиции, однако посещаемость стала снижаться, а у арендаторов упали продажи. Весь маркетинг ТЦ сводился к тому, чтобы иногда размещать посты в социальных сетях об акциях арендаторов, разумеется, это не давало никакого результата. При этом собственник здания понимал, что проблемы связаны именно с управлением и продвижением, поскольку раньше торговый центр успешно работал и находится в хорошем месте. Мы провели анализ и разработали стратегию маркетинга и продвижения, которая предполагала проведение множества разнообразных мероприятий в здании, что позволило ТЦ в небольшом городе позиционироваться не только как место торговли, но и как объект, где люди проводят свободное время, то есть занчительно усилилась его социальная функция. Дальше, когда люди уже оказались в здании ТЦ, задача сводилась к тому, чтобы привлечь этих людей непосредственно в магазины, где они бы совершали покупки. Это было достигнуто за счет проведения определенных акций и действий арендаторов. В данном случае разработка стратегии маркетинга и продвижения позволила уйти от неэффективных точечных действий и перейти комплексу связанных между собой мероприятий, которые вернули посещаемость торговому центру и увеличить продажи арендаторов, что помогло избежать ситуации, когда некогда успешный торговый центр потерял бы часть арендаторов, а значит и доходность.
Инвестор строил апарт-отель и рассчитывал на быстрые продажи за счёт инвестиционной привлекательности формата и локации. Однако на практике потенциальные покупатели не до конца понимали продукт и его доходность. Разработка маркетинговой стратегии показала необходимость объяснения инвестиционной модели и формирования доверия. В результате были созданы финансовые калькуляторы, примеры расчета доходности и образовательный контент для клиентов по инвестированию в такие проекты. Это позволило увеличить конверсию и сократить цикл сделки. Была предотвращена ошибка продажи сложного продукта без должной упаковки
Девелопер реализовывал проект строительства ЖК в рамках комплексного развития территории, и у застройщика возникли сомнения в правильности распределения коммерческих площадей между стрит-ритейлом в домах, помещениями в составе двухэтажных стилобатов, помещениями в отдельном здании МФК. Аудит проекта показал, что распределение площадей было ошибочным с высокой концентрацией стрит-ритейла, что привело бы к перенасыщению в данной локации. В результате проект был скорректирован, на этапе до начала строительства части домов ЖК в составе КРТ. Это позволило избежать ошибки, в составе ЖК появляется слишком много коммерческих помещений, которые будут не востребованы рынком.
Девелопер строил бизнес-центр и ориентировался на премиальный сегмент. Анализ проекта показал, что локация и ближайшее окружение не соответствуют заявленному классу, что могло привести к проблемам с заполняемостью. Без этого анализа объект оказался бы переоценённым. В результате была скорректирована концепция и позиционирование, а также адаптированы ставки аренды и уровень внутренней отделки. Это позволило привести проект в соответствие с рыночными реалиями.
Девелопер реализовывал проект строительства курортного комплекса (загородного отеля с рекреацией) и ориентировался на высокий спрос. Анализ показал, что продукт не имеет достаточных конкурентных преимуществ и не отличается от аналогичных проектов. Без доработки концепции проект мог бы столкнуться с низкими продажами. В результате была усилена уникальность продукта, добавлены направления отдыха и развлечений на объекте, которые делали комплекс уникальным. В данном случае благодаря аудиту проекта удалось избежать распространенной ошибки - строительство типового объекта, который ничем не примечателен.
Инвестор приобрёл старый советский рынок в хорошей локации и рассматривал различные варианты редевелопмента: снос всех зданий и строительство новых, частичный снос зданий, или сохранение всех капитальных строений . В рамках разработки стратеги редевелопмента территории рынка было определено, что главный корпус рынка целесообразно сохранить, так как здание можно полностью адаптировать под современные реалии, а вот все остальные корпуса лучше снести и на их месте построить один большой торгово-развлекательный центр, где все арендаторы будут сосредоточен в одном здании и будет достигаться эффект синергии между ними. При этом здание рынка и здание нового ТРЦ смогут также усиливать друг друга не вступая в прямую конкуренцию, так как это разные форматы торговли с отличающимся составом арендаторов.
Инвестор владел старым заводом советской постройки и рассматривал его перепрофилирование в ТРЦ путем реконструкцию. Анализ показал, что конструктив здания ограничивает возможность создания современного торгового пространства, а реконструкция будет сопоставима по стоимости с новым строительством (или даже дороже). В результате было принято решение о сносе и строительстве нового торгово-развлекательного центра. В данном случае была предотвращена ошибка неэффективных инвестиций в реконструкцию.
Девелопер приобрел промзону с несколькими зданиями и планировал реализацию проекта комплексного развития территории со строительством крупного ЖК и коммерческих объектов. Необходимо было принять решение о целесообразности сноса всех зданий или частичной реконструкции некоторых из них. В рамках разработки стратегии редевелопмента было принято решение о размещении на участке жилых многоэтажек с коммерческими стилобатами, создании парка-сквера и реконструкции одно из старых кирпичных зданий в фуд-холл с фитнес-клубом и спа-центром. Данное решение обосновывалось тем, что старый объект был идеально спроектирован для этих бизнес-направлений и не требовал дорогостоящей реконструкции. В данном случае стратегия редевелопмента помогла сделать проект современным, выполнить норматив размера и соотношения жилых и коммерческих площадей в составе КРТ, сохранив здание, которое можно успешно использовать под некоторые виды бизнеса без сноса, сэкономив финансовые ресурсы.
Инвестор анализировал бизнес-центр класса B+ с высокой заполняемостью. Due diligence выявил, что значительная часть арендаторов получила индивидуальные скидки и льготные условия, которые не были отражены в заявленном NOI. Реальный доход объекта оказался ниже. В результате инвестор скорректировал оценку и снизил цену покупки. Была предотвращена покупка актива с завышенными финансовыми показателями.
Инвестор рассматривал приобретение производственного комплекса с долгосрочными арендаторами. Due diligence показал высокую концентрацию дохода от одного крупном арендатора, который формировал более 65% выручки и имел право на пересмотр ставки по условиям договора. Риск снижения дохода был существенным, кроме того, вероятность найти альтернативного арендатора с сохранением финансовых условий оценивалась как низкая. В результате инвестор отказался от сделки, была предотвращена покупка актива с критической зависимостью от одного арендатора, где в случае возникновения проблем сложно будет найти замену арендатору.
Инвестор анализировал ТРЦ на стадии строительства и заполнения арендаторами. Анализ выявил, что часть наиболее крупных арендаторов подписали предварительные договоры без жёстких обязательств, и вероятность выхода из проекта была высокой, поскольку была информация, что многие из них приостанавливают программу развития. Прогнозируемая заполняемость была завышена, в итоге инвестор отказался от сделки. В данном случае была предотвращена покупка объекта с иллюзорным уровнем спроса.
Инвестор рассматривал покупку гостиницы с хорошими показателями загрузки. Due diligence показал, что высокая загрузка достигалась за счёт значительного снижения цен в период акций и работы через OTA-каналы с высокой комиссией. Операционная прибыль была ниже ожидаемой. В результате инвестор пересмотрел финансовую модель и снизил цену сделки. Была предотвращена покупка переоцененного бизнеса.
Инвестор планировал покупку торгового центра или рынка и искал подходящий объект в течение длительного времени. Нам удалось найти здание советской постройки, с площадью первого этажа около 3000 кв.м., которое использовалось как рынок. Особенностью было то, что у здания имелся неэксплуатируемый подвал правильной конфигурации, который можно было бы использовать для торговли. В результате было куплено здание рыночного комплекса, подвал удалость реконструировать очень дешево, он был соединён с первым этажом эскалатором и полностью сдан в аренду. В данном случае покупалось здание площадью около 3000 кв.м., где дополнительно удалось ввести в эксплуатацию еще около 2500 кв.м. торговых площадей, что значительно увеличило доходность объекта и позволило окупить вложения в рекордные сроки.
Инвестор искал торговые объекты с короткими сроками окупаемости с целью вложения капитала. Большинство предложений имели длительные сроки возврата инвестиций, порядка 12-15 лет, что не устраивало инвестора. В результате подбора был найден старый и недорогой торговый объект в очень хорошей локации, но со слабым составом арендаторов и низкой посещаемостью, где положение дел постоянно ухудшалось. После покупки объект был реконструирован в современный ТЦ, слабые арендаторы были заменены на крупные торговые сети в сочетании с мелкими арендаторами, ведущими высокомаржинальный бизнес и способными платить высокую ставку аренды. Поскольку объект находился в отличной локации, трафик посетителей после реконструкции и реконцепции резко вырос, доходность ТЦ сильно увеличилась, как и его капитализация. Это позволило инвестору значительно сократить сроки возврата инвестиций и получать хорошую доходность на вложенный капитал.
• Best Use анализ участка
• Анализ локации под строительство
• План развития территории
• Концепция девелоперского проекта
• Строительное проектирование
• Планировка площадей
• Предброкеридж проекта
• Брокеридж недвижимости
• Финансовая модель проекта
• 3D визуализация
• Маркетинг и продвижение проекта
• Аудит девелоперского проекта
• Риск-менеджмент
• Дизайн-проект недвижимости
• Редевелопмент
• Снос зданий и демонтаж строений
• Управление строительством
• Управление отделочными работами
• Комплектация объекта
• Консалтинг для девелоперов
• Исследования и аналитика
• IT-решения для девелоперов
• Инновационные стройматериалы
• Строительные технологии
• Обучение девелопменту
• Подбор объектов для инвестиций
• Due Diligence недвижимости
• Аналитика и исследования
• Анализ портфеля недвижимости
• Управление рисками
• Консультации для инвесторов
• Инвестиции в бизнес
• Инвестиции в франчайзинг
• Инвестиции в фонды недвижимости
• Fee-девелопмент
• IT-решения для инвесторов
• Обучение для инвесторов
• Best use здания
• Анализ объекта недвижимости
• Концепция объекта недвижимости
• Реконцепция
• Планировка и зонирование
• Брокеридж - поиск арендаторов
• Брокеридж - поиск покупателей
• Маркетинг и продвижение
• Управление недвижимостью
• Управление портфелем объектов
• Увеличение доходности объекта
• Увеличение стоимости объекта
• Оценка недвижимости
• Стратегия развития объекта
• Бизнес на своих площадях
• Дизайн-проект недвижимости
• Управление отделочными работами
• Комплектация объекта
• Подготовка объекта к продаже
• Редевелопмент
• Снос здания и демонтаж
• Антикризисные услуги
• Управление рисками
• Консалтинг в недвижимости
• Исследования и аналитика
• IT-решений для объектов
• Инновационные стройматериалы
• Строительные технологии
• Обучение для управляющих
• Подбор объекта в аренду
• Поиск недвижимости для покупки
• Анализ локации для бизнеса
• Дизайн-проект помещения
• Планировка помещения
• Управление отделочными работами
• Комплектация объекта
• Региональное развитие
• Международное развитие
• Зарубежная инфраструктура
• Консультации для бизнеса
• Исследования и аналитика
• IT-решения для бизнеса
• Инновационные стройматериалы
• Строительные технологии
• Обучение для бизнеса и риелторов
КОНЦЕПТ ДЕВЕЛОПМЕНТ - глобальная компания, предоставляющая услуги в сфере недвижимости и девелопмента: консалтинг и аналитика в недвижимости, управление строительством и редевелопмент, снос и демонтаж зданий, поиск помещений и зданий в аренду или покупку, подбор арендаторов, инвестиции в недвижимость и строительные проекты, проектирование и дизайн, PropTech (технологии в недвижимости и девелопменте), а также многие другие услуги в России, сранах СНГ и дальнего зарубежья.
КОНЦЕПТ ДЕВЕЛОПМЕНТ | Россия и СНГ
E-mail:
ask @conceptdevelopment.ru - клиентам
partner @conceptdevelopment.ru - закупки и партнерство
Сайты:
https://conceptdevelopment.ru - Москва, регионы России, страны СНГ, дальнее зарубежье
https://concept-development.ru - Все регионы и города РФ
